Logements - aspects juridiques

Quels sont les droits et devoirs du locataire et de l’hébergeur/du propriétaire ?

L’hébergeur / le propriétaire comme le locataire ont des droits et devoirs qu’il convient de respecter.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Les hébergements proposés sur la plateforme « e-logement » doivent répondre aux conditions minimales légales de confort et d’habitabilité : la partie privative destinée à la location est une pièce d’une surface minimale de 9m² et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20. Cette pièce doit présenter au moins une fenêtre et être conforme aux critères de décence de la loi (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). Le chauffage et l’électricité doivent répondre aux normes de sécurité.

Cette obligation de délivrer un logement décent s'applique aux locations en cours ou à venir, de logements loués vides, mais également meublés, à titre de résidence principale.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

L’hébergement sera considéré comme valablement meublé dès lors que le mobilier permet la vie courante du locataire arrivant avec ses seuls effets personnels : lit, bureau, chaise, meuble de rangement.

Si le logement n'est pas votre résidence principale, sa location n'est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié entre le propriétaire et vous, le locataire. En l'absence d'écrit, vos relations seront réglementées par le Code civil et les usages locaux.

Un contrat – de bail, de résidence ou de location – est-il signé pour chaque arrivée dans un nouveau logement ?

Un contrat – de bail, de résidence ou de location – est signé si le logement occupé est la résidence principale du locataire. Selon la définition de l'INSEE, la résidence principale est l'habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes d'un même ménage (par opposition à la résidence secondaire).

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.
Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire, " sous seing privé " (sur papier libre), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.
Bien que la loi impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.
Le propriétaire comme le locataire, sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit. En l'absence de ce dernier, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

Si le propriétaire est un particulier, la durée minimale du bail est de trois ans. Elle est de six ans, si le propriétaire est une personne morale, par exemple, une société ou une compagnie d'assurance.
Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans, mais de un an minimum, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille).

Exemple avec le contrat de location en meublé :
Le contrat de location meublée à titre de résidence principale doit être établi par écrit, signé par le locataire et le bailleur, et chacun en conserve une copie.
Le contrat doit être d’une durée au moins égale à un an. A son expiration, il est tacitement reconduit pour un an mais peut être modifié (prix du loyer, demande de garantie, etc.).

Attention : lorsque la location d’un logement meublé est consentie à un étudiant, le bail peut être conclu pour une durée de 9 mois non reconductible tacitement.
Le cadre juridique des locations meublées est plus souple. Soyez vigilant à ce que tout soit précisé dans le contrat.